关于头孢西林商标争议案的法律思考
——谈注册商标的法律保护
作者：董世连
【内容摘要】2007年8月31日，最高人民法院开庭再审的“中国第一例商标行政纠纷案件”审结，作为该案件的胜诉方重庆正通药业有限公司（以下简称“正通公司”）为此付出了惨重的代价。
正通公司系重庆市知名兽药企业，因涉嫌商标侵权被推上法庭，由于被法院强制停产了近11个月，效益良好的正通药业公司因该商标案几乎陷于绝境。
本文首先对头孢西林商标争议案情进行简要介绍，进而对头孢西林商标争议案的法律性质、法律适用进行分析，然后以头孢西林商标争议案为线索从商标的合法注册、商标查询工具的使用、商标保护等方面对商标的使用提出相关建议，最后本文针对药品这种商品的特殊性论述了药品上三种标识的区别，以及药品商品名称和商标的法律保护。
【关键词】 头孢西林 头包西灵TOUBAOXILIN 商标抢注 商品名称
一、头孢西林商标争议案情介绍
2002年4月30日，正通公司向重庆市农业局提出了“注射用复方青霉素钾（I型）”的兽药产品申请，申请表中显示的商品名称为“头孢西林粉针”，制造商为正通公司，准产证号为渝兽药生证字第041号。在申请表所附的标签式样中，商品名称“头孢西林”使用了特殊字体和字号并处于标签中的显著位置。
2002年5月28日，重庆市农业局以重兽药审批字(2002)第533号审批证书批准正通公司生产销售通用名称为“注射用复方青霉素钾(I型)”、商品名称为“头孢西林粉针”的兽药产品，兽药产品批准文号为渝兽药字(2002)X041008，批准文号有效期至2005年5月28日。[1] “头孢西林”同时为未注册商标，并首先在产品上使用。当时，正通公司考虑到要把“头孢西林”申请商标，可是经查询后得知，“头孢西林”只能作为药品的通用名称使用，不能作为商标注册。权宜之后，正通公司为该产品单独申请了叫“安逸”的商标。
2002年7月27日正通公司与四川隆昌的华蜀公司（以下简称“华蜀公司”）签订总经销协议书，由正通公司授权华蜀公司在全国区域内销售“头孢西林”产品。该协议书主要内容有：一、正通公司将“头孢西林”粉针产品授权华蜀公司在全国区域内专销，正通公司不得销售该产品，华蜀公司不得生产该产品，否则视为违约；二、包装由华蜀公司设计，正通公司印制，包装上使用华蜀公司的“华蜀”商标，以华蜀公司合作开发、正通公司生产的形式印制、由正通公司组织生产产品；三、华蜀公司负责专销片区宣传策划，产品定价，承担销售费、宣传费、运输费等全部费用；四、华蜀公司预付正通公司包装费3万元；五、正通公司向华蜀公司提供产品的规格及价格：3克/支×120支/件，价格108元/件，华蜀公司销售累计3000件-5000件，价格106.80元；…… 七、出现产品质量问题由正通公司负责退货和承担损失，华蜀公司对外包装说明负责；八、华蜀公司要货须提前通知正通公司，一律先付款在正通公司提货；…… 十、协议期满或提前结束协议，正通公司继续生产销售该产品，取消华蜀公司的专销权，但不得继续使用“华蜀”商标；十一、正通公司在生产过程中和华蜀公司在专销过程中发生的税收及债权债务均由各自解决；…… 十三、若出现“头孢西林”被注册或其他知识产权问题，由华蜀公司负责，由正通公司负责重新申请更换商品名称。该协议签订后除对第五条中约定的价格进行了变动并实际履行外，双方均按约履行了该协议。
在双方合作期间生产的产品包装上，“头孢西林”四字被以特殊字体使用在显著位置，且字号明显大于其他文字。在该产品包装上标明：四川省隆昌华蜀动物药业有限公司开发，重庆正通动物药业有限公司制造。产品包装上使用了注册商标“华蜀”。产品介绍的首句为“本品是华蜀公司2002倾力奉献，……”等。该兽药外包装上还有“华蜀精心奉献 兽医首选”、“您放心的选择 华蜀兽药”等宣传词。
2004年1月7日，正通公司作为甲方，华蜀公司作为乙方签订了关于终止“头孢西林”等三个品种九个规格产品合作的《终止协议》，约定正通公司自2004年1月7日起不得再生产印有“华蜀”标识的原图案的以上品种，华蜀公司也不得生产加工印有正通公司生产及其批文标示等的以上产品。
在双方解除合作关系后，正通公司继续生产头孢西林粉针产品，在产品包装上“头孢西林”仍然被以特殊字体和字号使用在显著位置，产品上使用的注册商标为“安逸”。[2]
但是在双方合作期间，也就是华蜀公司在取得“头孢西林”总经销权后不久,于2002年9月12日，向商标局提出“头包西灵TOUBAOXILIN”商标的注册申请，该商标于2004年2月7日被核准注册，商标专用权人为华蜀公司，商标注册号为3304260，核定使用商品为第5类的兽医用制剂、兽医用药、兽医用生物制剂等，专用期限为2004年2月7日至2014年2月6日。[3]
2004年3月，华蜀公司以“商标侵权”为由，将正通公司告上法庭。华蜀公司认为：正通的产品，虽然用的是“安逸”商标，但在外包装上打出了“头孢西林TOUBAOXILIN”的名字，其读音和文字与自己的“头包西灵TOUBAOXILING”商标相似。华蜀为此索赔50万元损失。随后，受理该案的四川内江市中级法院不但查封了正通公司的产品，还禁止了正通公司对产品的生产和销售。
正通公司不服, 2004年4月1日正通公司向国家商标评审委员会（下称商评委）提出撤销“头包西灵TOUBAOXILIN”商标。经过一年审理，商评委裁定撤销华蜀公司“头包西灵TOUBAOXILIN”商标。该裁定认为：华蜀公司作为正通公司的产品经销商，未经正通公司授权，将与正通公司商标极为近似的争议商标以自己的名义注册，已构成《商标法》第十五条代理人未经授权注册被代理人商标的行为。
华蜀公司不服国家商评委的裁定，向北京市第一中级人民法院提出行政诉讼，一审维持了国家商评委裁定。
华蜀公司不服遂向北京市高级人民法院提出了上诉，北京市高级人民法院二审认为，商标法第十五条规定：“未经授权，代理人或者代表人以自己的名义将被代理人或者被代表人的商标进行注册，被代理人或者被代表人提出异议的不予注册并禁止使用。”该条款中的代理人即为商标代理人，即指接受商标注册申请人或者商标注册人的委托，在委托权限范围内，代理其委托人办理商标注册申请、请求查处侵权案件或者办理其他商标事宜的人。代表人即为商标代表人，即指代表本企业办理商标注册和从事其他商标事宜的人。以华蜀公司与正通公司基于《专销协议书》而形成的是生产销售合作关系为由，认定二者形成代理人与被代理人的关系是错误的。裁定商标评审委员会及一审判决关于华蜀公司申请“头包西灵TOUBAOXILIN”商标的行为违反商标法第十五条规定的认定错误，应予以纠正。
正通公司、国家工商行政管理总局商标评审委员不服北京市高级人民法院判决向最高人民法院申请再审。
最高法院认为：“头孢西林”商品名是正通公司通过行政审批而原始取得的特有药品名称（即未注册商标）。华蜀公司的销售、宣传等履约行为不能改变权利归属。因此，华蜀公司申请注册“头包西灵TOUBAOXILIN”商标属代理人抢注委托人商标的性质。
二、头孢西林商标争议案的法律性质分析
该案是一起代理商抢注供应商商标的典型案例，该案代理商不能将生产商所有药品名称的谐音作为商标注册后再回过头来诉生产商侵权。代理商抢注商标的现象并不鲜见，特别是国内企业在境外的代理商通常对该企业的市场经营情况比较了解，于是偷偷在境外抢注了该企业商标，然后回过头来和这家企业谈商标的出让或合作等。
从法律上讲，正通公司虽然在先取得“头孢西林”商品名称，但并未进行注册，根据我国法律未经注册的商标不受法律保护（驰名商标除外）。虽然商标“头包西灵TOUBAOXILIN”中的显著部分为文字“头包西灵”，与正通公司的商品名称“头孢西林”的文字组成和读音近似，且均为无含义词，两组文字近似，其申请的“头包西灵TOUBAOXILIN”的商标标识不违反《商标法》禁止性规定，但是华蜀公司的行为违反了诚实信用原则。华蜀公司作为经销商在明知“头孢西林”是正通公司合法拥有的商品名称，而且在使用过程中事实上起到了商标的作用，又向国家商标局申请注册最终的正式商标“头包西灵TOUBAOXILIN”，避开了曾被认定为不能注册的“头孢西林”，由此获得商标局的批准，从而取得最终给生产商以沉重打击的注册商标，笔者认为这恰恰属于《商标法》第四十一条规定的“以其他不正当手段取得注册商标” 的行为，商标局可以依据此条规定撤销该注册商标，其他单位或者个人可以请求商标评审委员会裁定撤销该注册商标。
三、头孢西林商标争议案的法律适用
2004年3月31日，正通公司以争议商标的注册违反了《商标法》第十条、第十一条第一款第(一)项，第十五条及第三十一条为由，向商标评审委员会提起撤销争议商标的申请。2005年3月4日，商标评审委员会针对正通公司提出的商标争议，依据商标法第十五条、第四十一条第二款和第四十三条的规定，作出商评字[2005]第289号裁定，将华蜀公司在第5类兽医用药等项目上注册的争议商标予以撤销。[4]
商标评审委员会裁定认为：华蜀公司将被代理人商标相同的标志擅自注册，违反了诚实信用原则，主观上存在不正当竞争的恶意，客观上易造成市场混淆的后果，并可能妨碍正通公司正当权利的行使，其行为依法应予禁止。作为正通公司的产品经销商，未经正通公司授权，将与正通公司商标极为近似的争议商标以自己的名义注册，已构成《商标法》第十五条代理人未经授权注册被代理人商标的行为。遂裁定：对华蜀公司注册的第3304260号“头包西灵TOUBAOXILIN”商标予以撤消。
之后本案一波三折，商标“头孢西林”商品名称是否经使用而具有商标标识的功能；正通公司与四川华蜀在合作期间是否形成代理人与被代理人的法律关系，无论在一审、二审还是再审阶段都成为争议的焦点。
本文作者认为，“头包西灵TOUBAOXILIN”作为商标注册，其文字本身并不违反《商标法》的禁止性规定，可以被核准注册，但分析其注册行为，代理商是明知“头孢西林”是正通公司的商品名称和商标的情况下，注册了“头包西灵TOUBAOXILIN”商标，是一种以不正当手段取得商标注册的行为，或者根据商标评审委员会的观点 “华蜀公司将被代理人商标相同的标志擅自注册，违反了诚实信用原则，主观上存在不正当竞争的恶意，客观上易造成市场混淆的后果，并可能妨碍正通公司正当权利的行使，其行为依法应予禁止。”华蜀公司注册商标这一行为应该从行为的不正当性去考虑，而不是其作为代理人的身份，换句话说即使华蜀公司不是正通公司的代理商，其无论通过什么方式构成主观上明知“头孢西林”是正通公司的商品名称和商标，客观上的行为均是违反诚实信用原则的行为，是以不正当手段取得商标的行为，这才是本案的实质。所以更确切的法律适用应该是《商标法》第四十一条第一款“以欺骗手段或者其他不正当手段取得注册的，由商标局撤销该注册商标，其他单位或个人可以请求商标评审委员会裁定撤销该注册商标”和第31条“申请商标注册不得损害他人现有的在先权利，也不得以不正当手段抢先注册他人已经使用并有一定影响的商标”，而不是或不仅仅是第十五条。认清案件的本质，准确适用法律不仅能够维护当事人的合法权益，而且对于案件的及时了结具有很大的意义，否则会造成诉讼资源的极大浪费。
四、从头孢西林商标案谈商标注册申请和设计
1、合法申请商标注册
商标注册成功，并不意味着一定能得到法律的保护，合法注册的商标才能得到法律的保护。根据《商标法》第四十一条的规定，对于已经注册的商标如有违反相关规定的情况，任何个人或者单位均可以请求商标评审委员会裁定撤销该注册商标。
本案中华蜀公司以不正当手段申请注册了“头包西灵TOUBAOXILIN”商标，从2002年9月12日提出商标申请到2007年8月31日最高院的判决，长达5年的时间里，多次和正通公司对簿公堂，不仅自己没有从中渔利，反而身陷诉讼，承担相应法律责任，可谓“陪了夫人又折兵”。所以企业申请注册商标应尽量选择显著性较强的标识，通过正当方式合法注册商标，否则会极大浪费时间、钱财，甚至造成企业破产。
2、设计具有显著性的商标进行注册申请。
《商标法》第九条第一款规定：“申请注册的商标，应当有显著特征，便于识别，并不得与他人在先取得的合法权利相冲突。”任何申请注册的商标都应该具有显著性，一方面，避免与他人在先取得的合法权利相冲突；另一方面，防止商标被通用化。
商标被作为商品通用名的案例是不少的，例如“阿司匹林”最早是个商标，但在使用中发生了退化，被大家认为是一种商品的通用名称。我国80年代也出现过两个类似的案例，一个是“氟利昂”，一个是“吉普”，其实二者分别为氟制冷剂及越野车的商标，在使用中被认作商品通用名称。防止注册商标淡化为通用名，是制药企业在设计商标时，就应考虑的问题。药品商标审查实践中，经常遇到含有稍作改变的INN（国际非专利药名）词干或其中文翻译的商标，如：丽芬莫丁，其中，莫丁是INN词干"－MOTINE"中文翻译"－莫汀"的变异，这样的商标，易被普通消费者认作通用名，即使获得注册，淡化为药品通用名的可能性也较大。从防止注册商标淡化为通用名的角度来看，设计药品商标时，远离INN词干或其中文翻译，是十分必要的。
五、从头孢西林商标案看药品的通用名称、商品名称和商标的保护
因为药品对人的生命健康极其重要，为了避免同一品种或同一处方药品的标准及药品名称不一致，给患者乃至医生带来混淆，必须要有统一的药品名称，所以国家药典委员会制定了专门的药品命名原则，规定了一致的药品通用名称，这种通用名称一旦被国家卫生行政部门批准载入药品标准，即成为药品法定名称[6]。一般药品法定名称应该是唯一的[7]。
卫生部药政管理局《关于进一步加强药品标准及名称管理的通知》[卫药发（90）第39号]中规定：“药品生产企业对本企业生产的药品，可以根据实际需要，在法定的通用名称之外，另行拟定商品名，报卫生部药政管理局批准后，方可向工商行政管理部门申请将该商品名作为商标注册。”由此可见，国家卫生行政部门允许药品生产者拥有药品商品名，而生产者为了自身的利益，也总是极力突出商品名的标示，而淡化通用名称。
2001年12月1日施行的《中华人民共和国药品管理法》第四十一条规定：“除中药材、中药饮片外，药品必须使用注册商标；未经核准注册的，不得在市场销售。注册商标必须在药品包装和标签上注明”；同时第五十条又规定：“列入国家药品标准的药品名称为药品通用名称。已经作为药品通用名称的，该名称不得作为药品商标使用”。
根据以上有关规定，药品除了通用名称外，还有商品名称，同时还必须使用注册商标，因此，一种药品都至少拥有三个“名字”作为它的“标识”。提到药品名称一般也至少会有药品通用名称和药品商品名称之分。比如，新版康泰克的商品名称为“新康泰克”，注册商标为“康泰克”和“CONTAC”，药品通用名称为“复方盐酸伪麻黄碱缓释胶囊”。我们熟悉的胃动力药吗丁啉的商品名称和商标则都是吗丁啉，它的通用名称是多潘立酮。
江苏省人民代表大会常务委员会关于修改《江苏省物业管理条例》的决定
江苏省人大常委会
江苏省人民代表大会常务委员会关于修改《江苏省物业管理条例》的决定
（2003年10月25日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议通过 2003年10月25日江苏省人民代表大会常务委员会公告第30号公布）
江苏省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议决定对《江苏省物业管理条例》作如下修改：
一、将第五条第二款修改为：“业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主也可以委托本物业管理区域内的其他业主代为参加业主大会会议。代为参加的受托人必须代为表达委托人的真实意思表示；有书面意见的，应代为转交。”
增加一款作为第三款：“业主大会可以决定成立业主代表大会，根据业主大会的授权履行相关职责。”
二、在第七条中增加一项，作为第（七）项：“法律、法规规定的其他职权。”
三、将第八条修改为：“业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会的定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。业主委员会应当于业主大会会议召开十五日前通知全体业主。经百分之二十以上的业主提议，或者经拥有物业管理区域内百分之三十以上投票权数的业主提议，应当召开业主大会临时会议，业主委员会在接到提议后十五日内应当就所提议题召开业主大会。”“业主的投票权数，普通住宅房屋实行一户一票；其他物业按照其拥有物业的建筑面积计算，具体计算规则由设区的市人民政府物业管理行政主管部门制定。”“召开业主大会应当有代表过半数投票权的业主参加。”“业主大会决定事项，应当以出席业主大会的业主的投票权数过半数通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。”
四、将第十条修改为：“业主委员会是业主大会的执行机构，在物业管理活动中应当维护全体业主的合法权益，对业主大会负责。业主委员会履行下列职责：（一）召集和主持业主大会；（二）拟定业主公约草案、业主委员会章程草案及其修订草案并报业主大会通过；（三）经业主大会批准，选聘或者解聘物业管理企业，并经业主大会对合同条款审查同意后，负责与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同；（四）经业主大会批准，负责维修基金的管理和使用，当维修基金不足时，进行续筹；（五）审定物业管理企业提出的年度工作计划和物业管理重大措施；（六）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；（七）执行业主大会的有关决定；（八）接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督；（九）督促业主和使用人遵守业主公约和有关规定；（十）法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。”
五、将第十二条修改为：“业主大会选举产生的业主委员会，自选举产生之日起三十日内，到当地物业管理行政主管部门备案。对依法成立的业主委员会，物业管理行政主管部门应当在备案后出具相关证明文件并予以公布。依法成立的业主委员会，以其选举产生之日为成立日期。”
六、删去第十五条第二款，将第三款改为第二款，修改为：“对物业管理企业按照国家规定实行资质管理。”
七、将第十七条第一款修改为：“新建住宅物业出售前，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于三个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。该物业管理企业承担物业出售后至业主委员会正式签订物业管理合同前的前期物业管理服务。”
八、将第二十三条修改为：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，该用户计量器具显示的量值为收费依据。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热以及环卫、通信、有线电视等服务的最终分户使用人。”“上述单位向业主或者使用人收取费用等服务事项，可以委托给物业管理企业实施，双方应当签订有偿服务合同，物业管理企业接受委托代收前款有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”
九、将第二十四条第二款、第三款修改为：“已竣工但尚未售出或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”“物业出租、出借或者以其他方式由他人使用的，物业管理服务费可以由使用人交纳，业主负连带交纳责任。”
十、增加一条作为第二十六条：“经业主大会批准，由业主委员会解聘的物业管理企业，应当在接到解聘通知后七日内退出该物业管理区域，并向业主委员会或者新聘的物业管理公司移交物业管理的相关设施和必要资料。”
十一、将原条例第二十六条改为第二十七条，第一款、第三款分别修改为：“新建物业在规划建设时，应当建设必要的物业管理配套设施，制定物业管理实施方案。”“配套使用的地下室、底层架空层等附属设施、附属设备、共用部位属全体业主所有。”
十二、将原条例第三十六条改为第三十七条，第五款修改为：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主所交纳的维修基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用，其收取、使用、管理的办法按照国家有关规定执行。其他物业所交纳的维修基金的筹集、使用与管理的具体办法由省人民政府参照国家有关规定制定。”
十三、将原条例第三十九条改为第四十条，修改为：“建设单位未按照规定提供物业管理服务用房的，由物业管理行政主管部门责令其限期补建，逾期不补建的，应当交纳补建价款，并处以十万元以上五十万元以下罚款。”
十四、将原条例第四十条改为第四十一条，第（一）项修改为：“未取得资质证书从事物业管理活动的，由物业管理行政主管部门责令其停止活动，没收非法所得，可处以五万元以上二十万元以下罚款”。
增加一项作为第（四）项：“接到解聘通知后七日内拒不退出该物业管理区域，妨碍该物业管理区域进行正常物业管理的，或者未向业主委员会或者新聘的物业管理公司移交物业管理的相关设施和必要资料的，由物业管理行政主管部门责令改正；拒不改正的，物业管理行政主管部门可以降低其资质等级直至吊销资质证书；造成物业管理的相关设施或者必要资料毁坏、灭失的，应当承担赔偿责任。”
十五、将原条例第四十一条改为第四十二条，第二款修改为：“违反本条例规定，挪用维修基金的，由物业管理行政主管部门追回挪用的维修基金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额二倍以下的罚款；物业管理企业挪用维修基金，情节严重的，颁发资质证书的部门可以吊销其资质证书；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”
此外，对条例的一些文字作了必要的修改，并对有关条款顺序作相应调整。
本决定自2003年12月1日起施行。
《江苏省物业管理条例》根据本决定作相应修改，重新公布。
附：江苏省物业管理条例（2003年修正本）
（江苏省第九届人民代表大会常务委员会第二十次会议于2000年12月24日通过 根据2003年10月25日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议关于修改《江苏省物业管理条例》的决定修正）
第一章 总则
第一条 为了规范物业管理行为，维护当事人的合法权益，根据有关法律、行政法规的规定，结合本省实际情况，制定本条例。
第二条 本省行政区域内的物业管理活动适用本条例。
新建住宅区和配套设施比较齐全的原有住宅区，应当实行物业管理。
配套设施不全的原有住宅区，由当地人民政府组织整治，逐步创造条件，实行物业管理。
配套设施比较齐全的大厦、工业区等其他物业，推行物业管理。
第三条 省人民政府建设行政主管部门是本省物业管理行政主管部门。
市、县（市、区）建设（房产）行政主管部门是本行政区域内的物业管理行政主管部门，其具体职责由同级人民政府确定。
县级以上地方人民政府的其他有关部门，应当依照各自的职责分工，共同做好有关管理工作。
第四条 县级以上地方人民政府应当扶持物业管理行业，逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制，提高物业管理水平。
物业管理企业按照国家和省有关规定享受第三产业优惠政策。
第二章 业主自治管理
第五条 业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。物业管理区域内业主人数较少的，物业管理的组织形式可以由业主自主决定。
业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主也可以委托本物业管理区域内的其他业主代为参加业主大会会议。代为参加的受托人必须代为表达委托人的真实意思表示；有书面意见的，应代为转交。
业主大会可以决定成立业主代表大会，根据业主大会的授权履行相关职责。
第六条 业主享有下列职权：
（一）参加业主大会，对有关业主利益的重大事项进行表决；
（二）业主委员会的选举权和被选举权；
（三）监督业主委员会的工作；
（四）选择物业管理企业；
（五）与物业管理费用相符的服务；
（六）监督物业管理企业的管理服务活动；
（七）法律、法规规定的其他职权。
业主承担下列义务：
（一）遵守物业管理的法律、法规和规章；
（二）遵守业主公约；
（三）遵守业主大会和业主委员会的有关决定；
（四）按照合同约定交纳物业管理服务费；
（五）按照国家和省有关规定交纳维修基金；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第七条 业主大会行使下列职权：
（一）审议、修改、通过业主公约和业主委员会章程；
（二）选举、撤换业主委员会的组成人员；
（三）审议业主委员会的工作报告；
（四）监督业主委员会的工作，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；
（五）审议批准业主委员会选聘或者解聘物业管理企业的报告；
（六）决定有关业主共同利益的重大事项。
（七）法律、法规规定的其他职权。
第八条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会的定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。业主委员会应当于业主大会会议召开十五日前通知全体业主。经百分之二十以上的业主提议，或者经拥有物业管理区域内百分之三十以上投票权数的业主提议，应当召开业主大会临时会议，业主委员会在接到提议后十五日内应当就所提议题召开业主大会。
业主的投票权数，普通住宅房屋实行一户一票；其他物业按照其拥有物业的建筑面积计算，具体计算规则由设区的市人民政府物业管理行政主管部门制定。
召开业主大会应当有代表过半数投票权的业主参加。
业主大会决定事项，应当以出席业主大会的业主的投票权数过半数通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。
第九条 物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过一年的，应当依照本条例规定召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
物业所在地的物业管理行政主管部门应当指导业主召开首次业主大会。
第十条 业主委员会是业主大会的执行机构，在物业管理活动中应当维护全体业主的合法权益，对业主大会负责。业主委员会履行下列职责：
（一）召集和主持业主大会；
（二）拟定业主公约草案、业主委员会章程草案及其修订草案并报业主大会通过；
（三）经业主大会批准，选聘或者解聘物业管理企业，并经业主大会对合同条款审查同意后，负责与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同；
（四）经业主大会批准，负责维修基金的管理和使用，当维修基金不足时，进行续筹；
（五）审定物业管理企业提出的年度工作计划和物业管理重大措施；
（六）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；
（七）执行业主大会的有关决定；
（八）接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督；
（九）督促业主和使用人遵守业主公约和有关规定；
（十）法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。
第十一条 业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会委员的人数应当是五至十五名的单数，其组成人员不得在物业管理企业中兼职。业主委员会委员每届任期三年，可以连选连任。
业主委员会可以通过选举产生主任一名和副主任若干名，业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。
业主委员会不得从事经营活动。
第十二条 业主大会选举产生的业主委员会，自选举产生之日起三十日内，到当地物业管理行政主管部门备案。对依法成立的业主委员会，物业管理行政主管部门应当在备案后出具相关证明文件并予以公布。依法成立的业主委员会，以其选举产生之日为成立日期。
第十三条 业主公约是业主共同订立的有关物业使用、维修、管理等方面的行为守则，对全体业主和使用人具有约束力。
业主公约和业主委员会章程自业主大会审议通过之日起生效，并应当在生效之日起十五日内报物业管理行政主管部门备案。
第十四条 业主大会、业主委员会作出的决定，应当予以公布，对物业管理区域内全体业主和使用人具有约束力。
业主大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规、规章相抵触。
省人民政府建设行政主管部门可以制定业主公约和业主委员会章程的示范文本。
第三章 物业管理企业
第十五条 物业管理企业应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内，持有关文件向登记机关所在地的物业管理行政主管部门备案。
对物业管理企业按照国家规定实行资质管理。
第十六条 物业管理企业享有下列权利：
（一）依照法律、法规、规章和合同的约定，制定物业管理工作制度；
（二）收取物业管理服务费用；
（三）制止违章搭建或者其他侵害业主公共利益的行为，并可以向人民法院提起民事诉讼；
（四）选聘专业公司承担专项经营业务；
（五）拒绝任何形式的摊派；
（六）法律、法规规定的其他权利。
物业管理企业承担下列义务：
（一）执行物业管理行业规范、服务标准；
（二）履行物业管理合同，提供物业管理服务，维护业主利益；
（三）接受业主、业主委员会的监督；
（四）定期公布物业管理公共服务费和使用维修基金的收支账目，接受质询和审计；
（五）接受政府有关行政主管部门的监督管理；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四章 物业管理服务与收费
第十七条 新建住宅物业出售前，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于三个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。该物业管理企业承担物业出售后至业主委员会正式签订物业管理合同前的前期物业管理服务。
新建物业出售时，建设单位选聘的物业管理企业应当与物业购买人签订前期物业管理协议。
物业交付使用后，业主或者业主委员会应当及时续聘或者重新选聘物业管理企业，并签订物业管理合同。
第十八条 前期物业管理协议和物业管理合同的主要内容包括：
（一）当事人和物业的基本情况；
（二）双方的权利和义务；
（三）物业管理服务事项和服务质量要求；
（四）物业管理服务费的标准和收取办法；
（五）物业管理服务用房的使用、管理和收入分配办法；
（六）维修基金的管理和使用；
（七）合同的有效期限、合同终止和解除的约定；
（八）违约责任及解决纠纷的途径；
（九）双方当事人约定的其他事项。
第十九条 前条规定的物业管理服务事项主要包括以下内容：
（一）物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理；
（二）物业管理区域内日常环境卫生、绿化管理；
（三）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；
（四）物业装饰装修的安全性能、垃圾清运等管理服务；
（五）应业主要求进行的室内特约维修服务；
（六）物业档案资料的管理。
前期物业管理协议和物业管理合同中没有特别约定的物业管理服务事项，当事人不承担责任。
第二十条 一个物业管理区域内，只能选聘一家物业管理企业提供物业管理服务。
物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务工作委托专业公司实施，但不得将物业的整体或者主要管理服务责任委托给他人。
第二十一条 物业管理行业应当建立和完善市场竞争机制。鼓励建设单位或者业主委员会通过招标方式选聘物业管理企业。
第二十二条 物业管理服务费用是指物业管理企业提供公共服务的费用及提供代办服务、特约服务的费用。收取物业管理服务费，应当遵循合理、公开以及与服务质量相适应的原则。鼓励物业管理企业开展价格竞争。禁止价格垄断等不正当竞争行为。
普通住宅的物业管理公共服务费实行政府指导价，其他物业的公共服务费由当事人在前期物业管理协议或者物业管理合同中协商确定。物业管理企业应业主的要求，提供代办服务和特约服务的费用，应当与业主协商确定。
确定政府指导价应当依法举行价格听证会，以物业管理服务的合理成本为基础，并考虑业主的经济承受能力进行综合测算。
第二十三条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，该用户计量器具显示的量值为收费依据。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热以及环卫、通信、有线电视等服务的最终分户使用人。
上述单位向业主或者使用人收取费用等服务事项，可以委托给物业管理企业实施，双方应当签订有偿服务合同，物业管理企业接受委托代收前款有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十四条 物业管理服务费由物业管理企业按照前期物业管理协议或者物业管理合同的约定向业主收取。
已竣工但尚未售出或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
物业出租、出借或者以其他方式由他人使用的，物业管理服务费可以由使用人交纳，业主负连带交纳责任。
第二十五条 物业管理企业收费的项目、标准和收支情况，应当按照合同的约定，定期向业主公布，并接受业主委员会的监督和质询。
第二十六条 经业主大会批准，由业主委员会解聘的物业管理企业，应当在接到解聘通知后七日内退出该物业管理区域，并向业主委员会或者新聘的物业管理公司移交物业管理的相关设施和必要资料。
第五章 物业的使用和维护
第二十七条 新建物业在规划建设时，应当建设必要的物业管理配套设施，制定物业管理实施方案。
开发建设单位在移交住宅区时，应当按照住宅区总建筑面积的千分之三至千分之四无偿提供物业管理服务用房，其产权属该住宅区全体业主共有。
配套使用的地下室、底层架空层等附属设施、附属设备、共用部位属全体业主所有。
第二十八条 物业管理企业接管物业时，应当与委托方按照物业管理行政主管部门制定的物业接管验收办法进行接管验收。
物业管理委托方应当按照规定向物业管理企业移交相应的物业档案资料。
物业管理合同或者前期物业管理协议终止时，物业管理企业应当将物业档案资料移交给物业管理委托方或者其指定的物业管理企业。
第二十九条 物业管理区域内禁止下列行为：
（一）损坏房屋承重结构，擅自改变房屋用途；
（二）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备；
（三）私搭乱建；
（四）侵占绿地、毁坏绿化；
（五）随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；
（六）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，超标准排放污染物质或者发出超标准的噪声和振动；
（七）未经批准摆摊设点；
（八）无序停放车辆；
（九）在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；
（十）利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；
（十一）在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施；
（十二）法律、法规和业主公约禁止的其他行为。
第三十条 业主或者使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人。物业管理企业发现业主或者使用人有损坏承重结构等行为时，应当及时劝阻，并向有关主管部门报告。
第三十一条 物业应当按照设计用途使用。因特殊情况需要改变物业使用性质的，应当符合城市规划和物业安全的要求，并报有关主管部门批准。
第三十二条 任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当事先告知物业管理企业，并在约定的期限内恢复原状。造成损失的，应当给予相应赔偿。
第三十三条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、业主委员会的书面同意后，由物业管理企业向有关部门办理报批手续。经批准设置的经营性设施的收益，在扣除物业管理企业代办费用后，应当将收益的30％用于补贴物业管理公共服务费，收益的70％纳入维修基金，但合同另有约定的除外。
第三十四条 业主、业主委员会和物业管理企业应当对物业定期维修养护。当出现危及安全、影响观瞻、侵害公共利益或者影响他人正常使用的情况时，责任人应当及时维修养护。
物业管理企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修养护时，相关业主和使用人必须给予配合。因阻挠维修养护造成物业损坏或者财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。
第三十五条 物业管理区域内的市政公用设施和相关设备设施，按规定应当由市政、供水、供电、供气、通讯、环卫、绿化等部门维修养护的，原有职责和养护渠道不变。相关部门委托物业管理企业代为维修养护的，应当支付维修养护费用。
第三十六条 房屋在国家规定的保修期满以后的维修责任，按照下列规定承担：
（一）房屋室内部分，由业主自行维修；
（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、共用天线、消防设施等共用部位和共用设施设备，由物业管理企业根据合同的约定定期维修养护。
第三十七条 一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的，应当建立物业共用部位、共用设施设备维修基金（简称维修基金）。
维修基金应当存入政府指定的银行，设立专门账户。
维修基金应当按幢建账、按户核算。
业主转让物业时，其维修基金账户中的剩余部分不予退还，随房屋所有权同时结算过户。
住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主所交纳的维修基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用，其收取、使用、管理的办法按照国家有关规定执行。其他物业所交纳的维修基金的筹集、用与管理的具体办法由省人民政府参照国家有关规定制定。
第三十八条 维修基金属全体业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修、更新和改造，不得挪作他用。
业主委员会应当定期公布维修基金的收支情况，接受业主监督。
第六章 法律责任
第三十九条 业主、使用人未按照物业管理合同的约定交纳物业管理服务费的，物业管理企业可以催交，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金。
第四十条 建设单位未按照规定提供物业管理服务用房的，由物业管理行政主管部门责令其限期补建，逾期不补建的，应当交纳补建价款，并处以十万元以上五十万元以下罚款。
第四十一条 物业管理企业违反本条例，按照下列规定处罚：
（一）未取得资质证书从事物业管理活动的，由物业管理行政主管部门责令其停止活动，没收非法所得，可处以五万元以上二十万元以下罚款。
（二）违反合同约定的服务质量标准的，由物业管理行政主管部门责令其限期改正，逾期未改正的，可处以一万元以上三万元以下罚款。
（三）对物业共用部位、共用设施设备管理不善，造成物业环境恶化的，由物业管理行政主管部门对其作出警告，降低资质等级或者吊销资质证书，并可处以一万元以上三万元以下罚款。
（四）接到解聘通知后七日内拒不退出该物业管理区域，妨碍该物业管理区域进行正常物业管理的，或者未向业主委员会或者新聘的物业管理公司移交物业管理的相关设施和必要资料的，由物业管理行政主管部门责令改正；拒不改正的，物业管理行政主管部门可以降低其资质等级直至吊销资质证书；造成物业管理的相关设施或者必要资料毁坏、灭失的，应当承担赔偿责任。
第四十二条 未按照规定交纳维修基金的单位和个人，由物业管理行政主管部门责令其限期补交；逾期仍不足额交纳的，可按每日万分之五加收滞纳金。
违反本条例规定，挪用维修基金的，由物业管理行政主管部门追回挪用的维修基金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额二倍以下的罚款；物业管理企业挪用维修基金，情节严重的，颁发资质证书的部门可以吊销其资质证书；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十三条 违反本条例规定，依法应当由工商、价格、财政、公安等部门处罚的，依照有关法律、法规、规章的规定执行。
第四十四条 物业管理行政主管部门和其他部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十五条 当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第七章 附则
第四十六条 本条例中有关用语的含义：
（一）本条例所称业主，是指物业的所有权人；
（二）本条例所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人；
（三）本条例所称物业，是指房屋及其附属的设备、设施和相关场地；
（四）本条例所称物业管理区域，是指相对独立的，统一实施物业管理的区域；
（五）本条例所称物业共用部位，是指物业主体承重结构部位（包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；
（六）本条例所称物业共用设施设备，是指物业区域内，由全体业主共同拥有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、共用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池井、非经营性停车场、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四十七条 设区的市可以根据本条例制定实施细则。
第四十八条 本条例自2001年3月1日起施行。
