热门站点| 世界资料网 | 专利资料网 | 世界资料网论坛
收藏本站| 设为首页| 首页

房产中介未尽限购审查义务致合同解除,可否拒付佣金?/杨东

作者:法律资料网 时间:2024-07-12 13:12:20  浏览:9521   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载
  【案件概况】
  2011年4月2日,被告通过原告上海某房屋服务有限公司居间介绍与案外人张某签订了关于其购买上海市普陀区某路326弄18号503室之房地产的《上海市房地产买卖合同》,合同约定被告向张某购买上述房屋,房价款为200万元。合同对付款方式、违约责任、房产交付等事项作了约定。后原告与被告签订了《佣金确认单》,该《佣金确认单》约定被告共需向原告支付中介服务费人民币(以下币种均为人民币)2万元,但被告至今仍未支付该笔中介服务费。现原告诉至法院,请求判决:1、被告支付中介服务费2万元整;2、诉讼费由被告承担。
  原告称在促成交易双方签订买卖合同当天曾告知被告相关限购政策,并口头询问被告有无购房资格,被告告知其在上海工作且有公积金,有购房资格。但在签订网上备案的合同当天被告告知原告其没有购房资格。原告认为在签约前其没有义务审查购房人的购房资格。被告认为认为自己属于限购政策中“不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭”,因此没有购房资格,被告认为原告作为房地产专业人士应该有责任审查购房人是否有购房资格。
  【法院判决】
  被告应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某房屋服务有限公司中介服务费人民币1万元。
  【律师评析】
上海房地产律师杨东分析认为,法院对审理此案,一般会关注三个方面,以此来判断中介费是否应该支持,支持多少。具体如下:
第一,房产中介在什么样的情况下可以主张中介费?按照《合同法》相关规定:居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。就本案而言,被告与案外人已经签订《上海市房地产买卖合同》,而且也具备了房地产买卖合同的主要条款,应认定为促成合同成立。依法可以主张中介费。另外,如果对居间人的报酬没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,根据居间人的劳务合理确定。但本案中原被告签订《佣金确认书》约定了中介费,一般因按照约定优先处理。
  第二,限购审查是否为房产中介的应尽义务居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。就房产中介性质而言,其提供的房源信息应当真实,本案系争房屋权属清晰,是可以交易的,能否交易成功,取决于买卖双方的自身条件及是否受到政策调控所限,非中介所应尽的义务,而更应当取决于交易双方持审慎态度而达到安全交易的目的。”由此可见,法院更倾向认为限购审查义务更多的在于买方。作为房产中介应尽的义务是确保房地产无任何交易瑕疵即可。当然,杨东律师认为房产中介依法应当就有关订立合同的事项(如房产政策等)如实报告义务,而且应提供相关告知证据,以防止纠纷产生。
第三,中介费与房产中介的工作量是否挂钩?司法实践中,中介费与房产中介的工作量还是相互挂钩的,并不是促成签订《上海市房地产买卖合同》后,就能主张全部中介费的。根据目前上海房屋中介操作情况,中介公司应当协助双方当事人办理房屋买卖合同的网签手续,以及过户登记手续,否则不能认定其已完成中介服务。因此唯有完成全部中介服务,才能主张全部中介费。不然也违背权利义务应相当对等的公平原则。
  【法规政策】
2011年1月26日,《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》颁布,该通知第六条规定:原则上对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,要暂停在本行政区域内向其售房。2011年1月31日,上海市人民政府办公厅印发关于本市贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》实施意见的通知,该通知第七条规定:对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房。违反规定购房的,不予办理房地产登记。
(作者系上海房地产注册经纪人\上海市欣隆律师事务所律师杨东)

下载地址: 点击此处下载

最高人民检察院关于刑事抗诉工作的若干意见

最高人民检察院


最高人民检察院关于印发《最高人民检察院关于刑事抗诉工作的若干意见》的通知

2001年2月5日最高人民检察院第九届检察委员会第八十一次会议通过 2001年3月2日发布
高检发诉字(2001)号

通知

各省、自治区、直辖市人民检察院,军事检察院,新疆生产建设兵团人民检察院:
《最高人民检察院关于刑事抗诉工作的若干意见》(以下简称《意见》)已于2001年2月5日经最高人民检察院第九届检察委员会第八十一次会议通过,现予印发,并就贯彻执行《意见》提出以下要求:
一、进一步提高对刑事抗诉工作重要性的认识。刑事抗诉是人民检察院履行诉讼监督职能的主要方式和途径,对于促进司法公正,保障国家法律统一正确实施,具有十分重要的意义。各级人民检察院要切实提高对刑事抗诉工作重要性的认识,树立正确的刑事抗诉观念,按照“公正执法、加强监督、依法办案、从严治检、服务大局”的检察工作方针,切实承担起法律监督职责,进一步加大刑事抗诉工作力度,逐步完善刑事抗诉工作制度,不断提高刑事抗诉工作水平。要重视刑事抗诉工作的队伍建设和业务建设,分、州、市级以上人民检察院公诉部门应当设立专门机构或者专门办案小组负责办理刑事抗诉案件。要保障办理刑事抗诉案件需要的经费和装备,确保刑事抗诉工作的顺利开展。
二、进一步规范和加强刑事抗诉工作。对人民法院确有错误的刑事判决和裁定提出抗诉,既要坚决,又要慎重。要突出刑事抗诉工作的重点。对判决、裁定确有错误的严重刑事犯罪案件、重大职务犯罪案件,以及人民群众对司法不公反映强烈的案件,应当坚决依法抗诉。要加强对人民法院刑事判决、裁定的审查工作,保证刑事抗诉的及时性;要严格掌握抗诉标准,提高办理刑事抗诉案件的质量,保证刑事抗诉的准确性;要在重视对重罪轻判案件提出抗诉的同时,重视对轻罪重判案件提出抗诉,保证刑事抗诉的全面性,使检察机关刑事抗诉工作取得良好的法律效果和社会效果。
三、加强调查研究和业务指导。上级人民检察院特别是省级人民检察院要加强对刑事抗诉工作的调查研究,定期分析刑事抗诉工作中存在的问题。要加强对下级院刑事抗诉工作特别是出庭工作的指导,注意研究刑事抗诉案件出庭工作的规律和特点,及时总结、推广好的经验和做法。
各地执行《意见》中遇到的问题,请及时报最高人民检察院公诉厅。


【注】 (2001年2月5日最高人民检察院第九届检察委员会第八十一次会议通过)

全文
为了进一步规范和加强刑事抗诉工作,提高办理刑事抗诉案件的质量和效率,根据《中华人民共和国刑事诉讼法》、《人民检察院刑事诉讼规则》及有关规定,结合人民检察院刑事抗诉工作实际,提出如下意见。
一、刑事抗诉工作的原则
刑事抗诉工作应当遵循以下原则:
1、坚持依法履行审判监督职能与诉讼经济相结合;
2、贯彻国家的刑事政策;
3、坚持法律效果与社会效果的统一;
4、贯彻“慎重、准确、及时”的抗诉方针。
二、刑事抗诉的范围
(一)人民法院刑事判决或裁定在认定事实、采信证据方面确有下列错误的,人民检察院应当提出抗诉和支持抗诉:
1、刑事判决或裁定认定事实有错误,导致定性或者量刑明显不当的。主要包括:刑事判决或裁定认定的事实与证据不一致;认定的事实与裁判结论有重大矛盾;有新的证据证明刑事判决或裁定认定事实确有错误。
2、刑事判决或裁定采信证据有错误,导致定性或者量刑明显不当的。主要包括:刑事判决或裁定据以认定案件事实的证据不确实;据以定案的证据不足以认定案件事实,或者所证明的案件事实与裁判结论之间缺乏必然联系;据以定案的证据之间存在矛盾;经审查犯罪事实清楚、证据确实充分,人民法院以证据不足为由判决无罪错误的。
(二)人民法院刑事判决或裁定在适用法律方面确有下列错误的,人民检察院应当提出抗诉和支持抗诉:
1、定性错误,即对案件进行实体评判时发生错误,导致有罪判无罪,无罪判有罪,或者混淆此罪与彼罪、一罪与数罪的界限,造成适用法律错误,罪刑不相适应的。
2、量刑错误,即重罪轻判或者轻罪重判,量刑明显不当的。主要包括:未认定有法定量刑情节而超出法定刑幅度量刑;认定法定量刑情节错误,导致未在法定刑幅度内量刑或者量刑明显不当;适用主刑刑种错误;应当判处死刑立即执行而未判处,或者不应当判处死刑立即执行而判处;应当并处附加刑而没有并处,或者不应当并处附加刑而并处;不具备法定的缓刑或免予刑事处分条件,而错误适用缓刑或判处免予刑事处分。
3、对人民检察院提出的附带民事诉讼部分所作判决、裁定明显不当的。
(三)人民法院在审判过程中严重违反法定诉讼程序,有下列情形之一,影响公正判决或裁定的,人民检察院应当提出抗诉和支持抗诉:
1、违反有关回避规定的;
2、审判组织的组成严重不合法的;
3、除另有规定的以外,证人证言未经庭审质证直接作为定案根据,或者人民法院根据律师申请收集、调取的证据材料和合议庭休庭后自行调查取得的证据材料没有经过庭审辩认、质证直接采纳为定案根据的;
4、剥夺或者限制当事人法定诉讼权利的;
5、具备应当中止审理的情形而作出有罪判决的;
6、当庭审判的案件,合议庭不经过评议直接宣判的;
7、其他严重违反法律规定的诉讼程序,影响公正判决或裁定的。
(四)审判人员在案件审理期间,有贪污受贿、徇私舞弊、枉法裁判行为,影响公正判决或裁定,造成上述第(一)、(二)、(三)项规定的情形的,人民检察院应当提出抗诉和支持抗诉。
三、不宜抗诉的情形
(一)原审刑事判决或裁定认定事实、采信证据有下列情形之一的,一般不宜提出抗诉:
1、判决或裁定采信的证据不确实、不充分,或者证据之间存有矛盾,但是支持抗诉主张的证据也不确实、不充分,或者不能合理排除证据之间的矛盾的;
2、被告人提出罪轻、无罪辩解或者翻供后,有罪证据之间的矛盾无法排除,导致起诉书、判决书对事实的认定分歧较大的;
3、人民法院以证据不足、指控的犯罪不能成立为由,宣告被告人无罪的案件,人民检察院如果发现新的证据材料证明被告人有罪,应当重新起诉,不能提出抗诉;
4、刑事判决改变起诉定性,导致量刑差异较大,但没有足够证据——证明人民法院改变定性错误的;
5、案件基本事实清楚,因有关量刑情节难以查清,人民法院从轻处罚的。
(二)原审刑事判决或裁定在适用法律方面有下列情形之一的,一般不宜提出抗诉:
1、法律规定不明确、存有争议,抗诉的法律依据不充分的;
2、刑事判决或裁定认定罪名不当,但量刑基本适当的;
3、具有法定从轻或者减轻处罚情节,量刑偏轻的;
4、未成年人犯罪案件量刑偏轻的;
5、被告人积极赔偿损失,人民法院适当从轻处罚的。
(三)人民法院审判活动违反法定诉讼程序,但是未达到严重程度,不足以影响公正裁判,或者判决书、裁定书存在某些技术性差错,不影响案件实质性结论的,一般不宜提出抗诉。必要时可以以检察建议书等形式,要求人民法院纠正审判活动中的违法情形,或者建议人民法院更正法律文书中的差错。
(四)认为应当判处死刑立即执行而人民法院判处被告人死刑缓期二年执行的案件,具有下列情形之一的,除原判认定事实、适用法律有严重错误或者罪行极其严重、必须判处死刑立即执行,而判处死刑缓期二年执行明显不当的以外,一般不宜按照审判监督程序提出抗诉:
1、因被告人有自首、立功等法定从轻、减轻处罚情节而判处其死刑缓期二年执行的;
2、因婚姻家庭、邻里纠纷等民间矛盾激化引发的故意杀人案件,由于被害人一方有明显过错或者对矛盾激化负有直接责任,人民法院根据案件具体情况,判处被告人死刑缓期二年执行的;
3、被判处死刑缓期二年执行的罪犯人监劳动改造后,考验期将满,认罪服法,狱中表现较好的。
四、刑事抗诉案件的审查
(一)对刑事抗诉案件的事实,应当重点从以下几个方面进行审查:
1、犯罪的动机、目的是否明确;
2、犯罪的手段是否清楚;
3、与定罪量刑有关的情节是否具备;
4、犯罪的危害后果是否查明;
5、行为和结果之间是否存在刑法上的因果关系。
(二)对刑事抗诉案件的证据,应当重点从以下几个方面进行审查:
1、认定主体的证据是否确实充分;
2、认定犯罪行为和证明犯罪要素的证据是否确实充分;
3、涉及犯罪性质、决定罪名的证据是否确实充分;
4、涉及量刑情节的相关证据是否确实充分;
5、提出抗诉的刑事案件,支持抗诉主张的证据是否具备合法性、客观性和关联性;抗诉主张的每一环节是否均有相应的证据予以证实;抗诉主张与抗诉证据之间、抗诉证据与抗诉证据之间是否不存在矛盾;支持抗诉主张的证据是否形成完整的锁链。
(三)对刑事抗诉案件的适用法律,应当重点从以下几个方面进行审查:
1、适用的法律和法律条文是否正确;
2、罪与非罪、此罪与彼罪、一罪与数罪的认定是否正确;
3、具有法定从轻、减轻、从重、免除处罚情节的,适用法律是否正确;
4、适用刑种和量刑幅度是否正确;
5、对人民检察院提出的附带民事诉讼部分的判决或裁定是否符合法律规定。
(四)办理刑事抗诉案件时,应当审查人民法院在案件审理过程中是否存在严重违反法定诉讼程序,影响公正审判的情形。
人民检察院在收到人民法院第一审刑事判决书或者裁定书后,应当指定专人立即进行审查。对确有错误的判决或者裁定,应当及时在法定期限内按照第二审程序依法提出抗诉。
人民检察院对被害人及其法定代理人提出的抗诉请求,应当在法定期限内审查答复;抗诉请求的理由成立的,应当依法及时提出抗诉。
当事人及其法定代理人、近亲属认为人民法院已经发生法律效力的刑事判决、裁定确有错误,向人民检察院申诉的,人民检察院应当依法办理。
人民检察院按照审判监督程序提出抗诉的案件,应当比照第二审程序抗诉案件的标准从严掌握。
提请抗诉的人民检察院应当讯问原审被告人,复核主要证据,必要时上级人民检察院可以到案发地复核主要证据。
人民检察院审查适用审判监督程序的抗诉案件,应当在六个月以内审结;重大、复杂的案件,应当在十个月以内审结。
对终审判处被告人死刑、缓期二年执行的案件,省级人民检察院认为应当判处死刑立即执行的,应当在收到终审判决书后三个月内提请最高人民检察院审查。
五、刑事抗诉工作制度
(一)刑事抗诉案件必须经检察委员会讨论决定。
(二)按照第二审程序提出抗诉的人民检察院,应当及时将检察内卷报送上一级人民检察院。提请上级人民检察院按照审判监督程序抗诉的人民检察院,应当及时将侦查卷、检察卷、检察内卷和人民法院审判卷以及提请抗诉报告书一式二十份报送上级人民检察院。
(三)刑事抗诉书和提请抗诉报告书应当重点阐述抗诉理由,增强说理性。
(四)上级人民检察院对下级人民检察院按照第二审程序提出抗诉的案件,如果是支持或者部分支持抗诉,应当写出支持抗诉的意见和理由。
(五)办理刑事抗诉案件的检察人员应当制作出庭预案和庭审答辩提纲,做好出庭前的准备。
(六)刑事抗诉案件庭审中的示证和答辩,应当针对原审法院判决、裁定中的错误进行重点阐述和论证。
(七)人民法院审判委员会讨论刑事抗诉案件,同级人民检察院检察长依法应当列席。

广西壮族自治区人民政府办公厅关于印发广西壮族自治区产业园区管理暂行办法的通知

广西壮族自治区人民政府办公厅


广西壮族自治区人民政府办公厅关于印发广西壮族自治区产业园区管理暂行办法的通知

桂政办发〔2009〕84号


各市、县人民政府,自治区农垦局,自治区人民政府各组成部门、各直属机构:


  《广西壮族自治区产业园区管理暂行办法》已经2009年3月23日自治区第十一届人民政府第30次常务会议审议通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。


                 广西壮族自治区人民政府办公厅

                 二○○九年五月四日


广西壮族自治区产业园区管理暂行办法



  第一章 总 则


  第一条 为规范各类产业园区的管理,促进产业园区和县域经济的发展,加快推进我区工业化和城镇化进程,根据国家和自治区有关规定,结合我区实际,制定本办法。

  第二条 本办法所称产业园区是指在经国务院、自治区人民政府批准的工业园区(开发区)内和城市总体规划、镇总体规划、土地利用总体规划确定的建设用地中,整体或部分划出一定面积的土地,进行集中开发建设的产业转移园区、工业园区,以及各市、县(城区)经法定程序设立的各类工业集中区和工业小区等。


  第二章 产业园区的分类和确认


  第三条 产业园区实行分类管理,按照产业园区的规模和效益等情况,将园区分为A、B、C三类,不同类别的产业园区享受不同的优惠政策。

  第四条 自治区工业主管部门负责产业园区的确认和管理、指导工作,负责牵头组织发改、科技、财政、国土、建设、环保、招商等相关部门及有关专家进行论证并确认产业园区类别。产业园区所在地的地级市工业主管部门负责产业园区的综合协调管理工作。

  第五条 列入分类管理的产业园区应具备以下基本条件

  (一)以城市或城镇为依托,具有较好的用地、能源、交通、供水、通讯以及其他基础条件;

  (二)区域范围和四至界限明确,符合经批准的地方经济社会发展规划、城市总体规划、镇总体规划、土地利用总体规划和城市环境保护规划,并纳入城市或城镇的统一规划和管理;

  (三)产业园区总体规划、控制性详细规划、修建性详细规划应由具有相应城乡规划编制资质的编制单位负责编制,并按要求经相关程序批准后实施;

  (四)产业园区必须坚持依法用地、集约用地、布局集中、产业集聚的原则。征收或者征用土地需按规定审批并办理相关手续;土地应连片开发使用,土地供应率达到80%以上、批租率达到60%以上、建成率达到70%以上;土地利用结构合理,以产业用地为主,产业用地所占比重要达到60%以上;

  (五)成立专门的管理机构,建立园区专属的具有较强协调能力的管理体制和运行机制。

  第六条 申报标准

  (一)具备产业园区基本条件,同时符合下列条件的园区可申报A类产业园区:

  1.总体规划面积在10平方公里以上,已开发面积不少于3平方公里,并具备一定的基础设施条件,产业集聚度高、主体产业突出、发展潜力大、发展势头好;

  2.以申报时间为时点,上年度园区工业总产值在10亿元以上、税金8000万元以上、工业项目实际投资额3亿元以上、基础设施建设投资(不含征地)5000万元以上。工业项目投产前建成符合国家标准的废弃物(水、气)处理设施。

  (二)具备产业园区基本条件,同时符合下列条件之一者可申报B类产业园区:

  1.总体规划面积在5平方公里以上,已开发面积不少于2平方公里;

  2.以申报时间为时点,上年度园区工业总产值在5亿元以上、税金4000万元以上、工业项目实际投资1亿元以上、基础设施建设投资3000万元以上。工业项目投产前建成符合国家标准的废弃物(水、气)处理设施。

  (三)具备产业园区基本条件,但达不到A、B类标准的产业园区可申报确认为C类产业园区。

  第七条 申请分类确认应提交的材料

  (一)广西壮族自治区产业园区分类确认申请书(统一格式);

  (二)产业园区的总体规划及其审批文件、专家论证意见;

  (三)产业园区的控制性详细规划及其审批文件、专家论证意见;

  (四)产业园区规划环境影响评价文件及审查意见;

  (五)园区所在地相关部门出具的园区总体规划是否符合经批准的地方经济社会发展规划、城市总体规划、镇总体规划、土地利用总体规划的证明材料;

  (六)入园工业项目情况表、企业明细表、上年度园区年工业项目实际投资明细表和基础设施建设投资明细表;

  (七)成立管理机构的文件;

  (八)园区所在地地级市工业主管部门的初审意见函。

  第八条 分类确认程序

  (一)产业园区的分类确认由产业园区投资者或管理者向所在地级市的工业主管部门提出书面申请;

  (二)各地级市工业主管部门对申报材料进行初审。自收到材料之日起五个工作日内将初审意见和全部申请材料报送自治区工业主管部门;

  (三)自治区工业主管部门自收到材料之日起十五个工作日内,按照相关的条件和分类标准组织审核确认,对通过确认的A类和B类产业园区进行公布,并报自治区人民政府备案。


  第三章 产业园区的管理


  第九条 产业园区的建设和进入园区的项目、企业必须符合国家产业发展政策、城市总体规划、镇总体规划、土地利用总体规划及城市环境保护规划。推行生态园区建设,构建循环经济体系和生态产业链。要优先安排符合园区规划布局、生态产业链,工艺技术先进,耗能低、污染小、效益高的企业和项目入驻落地。限制类和淘汰类项目不得进入产业园区(通过国家有关部门审批的项目除外)。

  第十条 经确认的产业园区纳入统计管理范畴。各产业园区要建立健全统计制度,充实统计力量,按时逐级将统计报表上报至自治区工业主管部门。

  第十一条 对产业园区实行动态管理。每年由自治区工业主管部门组织进行一次考核,对排名在末2位的园区,在全区范围内进行通报并限期整改。连续两年排在末2位的园区,将降低园区确认等级,并暂停享受所处等级园区相关的优惠政策一年。

  第十二条 B类或C类产业园区在发展中达到上一等级标准时,可按规定程序重新申报类别认定。


  第四章 优惠政策


  第十三条 被确认为A类的产业园区列为自治区重点产业园区,给予重点扶持,享受以下优惠待遇:

  (一)自治区工业园区基础设施扶持资金、自治区基本建设资金、财政专项资金以及国债项目的申报向A类产业园区倾斜;

  (二)简化产业园区建设项目审批事项和程序。在产业园区规划范围内的建设项目,实行企业办事不出园区制度。各有关部门要积极主动服务,严格规范管理。根据各自的工作性质和职能,应在园区设立办事窗口或采取定时上门服务方式,办理与园区企业有关的行政审批事项;有条件的部门可委托本部门的派出机构、园区管委会为企业免费代理报批等有关手续。

  (三)对于产业园区内符合产业政策的工业项目和配套设施用地,报批流程从简从快,自治区给予用地指标支持。

  (四)在园区规划区范围内,符合土地利用总体规划的建设项目,分批次申报审批农地转用及土地征收。

  第十四条 被确认为B类的产业园区项目用地涉及新增建设用地的,用地指标各地要给予倾斜。在园区规划区范围内,符合土地利用总体规划的建设项目,分批次申报审批农地转用及土地征收。

  第十五条 给予各类产业园区耕地开垦费方面的支持。产业园区用地项目缴纳的耕地开垦费,可根据国家和自治区现行政策,优先安排产业园区所在市、县的耕地开发项目,以确保产业园区建设占用耕地的占补平衡。


  第五章 附 则


  第十六条 本办法由自治区经委负责解释。

  第十七条 本办法自印发之日起执行。





版权声明:所有资料均为作者提供或网友推荐收集整理而来,仅供爱好者学习和研究使用,版权归原作者所有。
如本站内容有侵犯您的合法权益,请和我们取得联系,我们将立即改正或删除。
京ICP备14017250号-1