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商品房买卖中的法律问题/刘雄刚

作者:法律资料网 时间:2024-06-29 12:43:14  浏览:8024   来源:法律资料网
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商品房买卖中的法律问题

刘雄刚


[摘要]
  本文对商品房买卖中的法律问题进行了论述,分析研究了我国现行法律法规的规定,对商品房买卖中涉及到的主要合同关系进行阐述,以期达到规范商品房买卖市场,促进房地产业的正常发展。

[关键词] 商品房买卖  订购书  商品房预售   按揭   法律责任

[目录]
一、商品房买卖的基本理论问题
二、商品房预售的法律问题
三、商品房买卖按揭法律问题
四、商品房买卖中开发商的法律责任问题

  近年来,我国房地产业发展迅猛,但房地产的立法不健全,房地产市场机制也不健全,导致商品房买卖纠纷成为社会投诉热点和关注焦点。本文在这一背景下解读我国现行法的有关规定,就商品房买卖中涉及到的部分法律问题谈谈笔者的浅见。

一、商品房买卖的基本理论问题

(一)商品房的概念

  广义的商品房指所有作为商品上市交易的房屋,包括开发商建造的房屋、私有房屋、经济适用房和房改房等。
  狭义的商品房指房地产开发企业建造的用于向社会销售并转移所有权的房屋。 除非特别说明,本文所称商品房是就狭义的概念而言。

(二)商品房买卖合同的概念及法律特征

  商品房买卖合同是指出卖人转移在建或已建商品房所有权及相关财产权利予买受人,买受人支付价款的合同,是不动产买卖合同的最主要类型。一般来说,商品房买卖合同具有如下法律特征:

1.标的物在法律上呈现出较复杂的形态。
  在我国,由于土地为国家所有,因此商品房所附着的土地权利并非所有权而是使用权。同时,随着经济发展水平的不断提高,人民对居住环境的要求越来越高,高层住宅和住宅小区的出现,使商品房买卖合同的标的物不仅限于土地使用权与房屋,还包括了建筑物和小区的公用设施的所有权及使用权。

2.标的物财产权的转移以登记为标志。是商品房买卖合同的主要法律特征。
  我国《合同法》第133条规定:标的物的所有权自标的物交付时转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《城市房地产管理法》第60条规定:房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记。《担保法》第41条规定:当事人以本法第42条规定的财产(主要为不动产)抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。可见我国立法对物权变动采登记或交付要件主义。就商品房买卖合同而言,其房屋所有权与土地使用权等财产权的转移也应以办理相关权属变更登记为标志。

3.行政干预色彩相对浓厚。
  由于土地房屋类不动产价值较大,对国计民生影响甚巨,故各国法律对不动产买卖合同均有特别规制。在我国,由于土地为国家所有,加之国家对房地产开发过程的严格监控,对商品房买卖合同订立和履行过程的行政干预尤为明显,如对商品房预售合同采强制登记制度等。

(三)关于商品房买卖中订购书的法律问题

1.商品房订购书的概念
  商品房订购书也称认购书,是指商品房买卖双方在签署正式的买卖合同之前所签署的合同文件,其主要内容包括定金条款、买卖特定商品房及在满足约定条件时签署正式买卖合同的合意等。

2.订购书的法律性质
  从法律性质上分析,商品房认购书是一种预约合同。预约是指当事人双方约定负有将来缔结契约义务的契约,或谓当事人一方或双方预先约定将来订立具有特定内容之契约的契约。其将来应订立之契约则称为本契约或本约。商品房认购书的内容,是约定双方有义务在一定期限内洽谈购房合同,这种意思表示是明确的,具备合同法规定的合同成立的要件,因此商品房认购书本身就是一种合同。从法律性质上分析,商品房认购书是一种预约合同。订购书为预约,则双方在订购书中约定将要签署的正式的商品房买卖合同则为本约。

3.商品房订购书与购房合同
(1)商品房认购书与购房合同的关系
  商品房认购书不是购房合同的从合同。商品房认购书约定的是一种行为义务,并不依赖于将来可能洽谈的购房合同的效力。将来双方不洽谈购房合同,也不会导致商品房认购书的无效,不影响双方应当履行的善意洽谈义务的存在,所以它是一种独立的合同,而不是购房合同的从合同。
(2)具备商品房买卖合同的主要内容的商品房认购书的法律性质
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文化部科学技术进步奖励办法

文化部


文化部科学技术进步奖励办法
文化部



第一条 为奖励在推动文化科技进步工作中作出成绩的单位和个人,充分发挥广大文化科技人员的积极性和创造性,以促进文化事业的发展,根据《中华人民共和国科学技术进步奖励条例》有关规定,结合文化部门实际情况,特制定本办法。
第二条 本办法的奖励范围主要是服务于文化事业的自然科学技术的研究成果(不含社会科学方面的理论研究成果、教学论著及出版物)和在文化科技管理方面作出显著贡献的部门或单位,包括:
(一)应用于文化事业并促进其发展的新的科学技术成果;
(二)促进文化事业发展的自然科学理论研究新成果;
(三)在科技信息、技术标准及成果推广工作中做出显著贡献的项目;
(四)促进文化科技进步和文化事业协调发展的软科学研究成果;
(五)在对引进设备和技术的消化、吸收中做出显著贡献的项目;
(六)在科技管理方面做出显著贡献的部门或单位。
第三条 符合以下条件之一的,可申请文化部科学技术进步奖:
(一)应用于文化事业诸方面的新技术、新产品、新工艺、新材料、新方法,在科学技术水平上属于:
1、国内首创的;
2、本行业先进的;
3、经过实际应用证明是有一定社会效益或经济效益的。
(二)有充分论据,经实际应用证明有显著效果的新的文化科技理论研究成果。
(三)在推广、转让、应用文化科技成果工作中,取得显著社会效益和经济效益的。
(四)在技术标准、科技信息等技术基础工作和文化科技发展等软科学研究中做出创造性贡献,取得较大的社会效益或经济效益的。
(五)在科技管理工作中,做出显著成绩的。
第四条 文化部科学技术进步奖分为:
一等奖 授予文化部科学技术进步奖奖状、证书及奖金伍千元;
二等奖 授予文化部科学技术进步奖奖状、证书及奖金叁千元;
三等奖 授予文化部科学技术进步奖奖状、证书及奖金贰千元;
四等奖 授予文化部科学技术进步奖奖状、证书及奖金壹千元;
科技管理奖 授予文化部科学技术进步奖奖状、证书及奖金贰千元(三等奖等级);
科技成果推广奖 授予文化部科学技术进步奖奖状、证书及奖金贰千元(三等奖等级)。
第五条 评奖标准:
(一)一等奖项目应是国内首创,技术上达到国际同类先进水平,有重大社会效益或经济效益,能在全国范围内推广应用的;
(二)二等奖项目应是国内首创,技术上接近国际同类先进水平,有较大社会效益或经济效益,能在众多省市推广应用的;
(三)三等奖项目应是国内首创,技术上达到国内同类先进水平,有一定社会效益或经济效益,能在部分省市推广应用的;
(四)四等奖项目应是国内首创,技术上达到本行业先进水平,有一定社会效益或经济效益,能在本省或部分单位推广应用的;
(五)获得科技管理奖的,应具有五年以上科技管理工作历史,能切实贯彻执行国家科委和文化部各项科技管理法规并制定、实施本地区本单位科技管理规定,在科技计划、成果管理(鉴定、奖励、申报、推广)及组织制订技术标准、开展科技信息研究等诸项工作中实施科学及规范化
管理做出显著成绩的部门和单位;
(六)科技成果推广奖项目应是推广、转让、应用成果范围达五个省(自治区、直辖市)或十个单位以上,并在技术培训等方面作出显著成绩,取得了一定经济效益和显著社会效益的。
第六条 文化部设立文化部科学技术进步奖评审委员会,负责文化部科学技术进步奖评审工作。评审委员会下设评审办公室和若干评审组。评审办公室负责申报项目的形式审查、登记入档等日常工作。评审组中各专业评审组负责评定三、四等奖项目并向评审委员会推荐一、二等奖项目
;科技管理评审组负责向评审委员会推荐科技管理奖和科技成果推广奖项目。评审委员会负责评定一、二等奖和科技管理、科技成果推广奖项目,核准三、四等奖项目。
第七条 文化部科学技术进步奖的申报程序和要求:
(一)凡报奖项目,均需由各省、自治区、直辖市文化厅(局)或文化部各主管业务司局先行评审,凡评为三等奖(含三等奖)以上项目才能申报文化部科学技术进步奖;

(二)两个以上单位共同完成的项目,由项目主要研究单位会同其他研究单位联合申报,其他研究单位不得单独申报;
(三)两个以上单位共同完成的项目,如第一研究单位不属于文化系统,文化部门不予受理;
(四)受文化部门委托研制并组织鉴定、由非文化系统单位或个人完成的项目,申报文化部科学技术进步奖时,必须出具委托任务书(项目合同书),以资证明。
第八条 文化部科学技术进步奖按照国家科学技术进步奖评审年限每年评审一次。评审结果报部批准以后在中国文化报上公布。如对获奖项目有异议,必须在公布之日起两个月内提出;如无异议,即行颁奖。
第九条 获文化部科学技术进步奖的个人事迹应记入本人档案,并作为考核、晋升、评聘专业技术职务的重要依据之一。
第十条 文化部科学技术进步奖奖金由文化部奖励基金中列支。各省、自治区、直辖市文化厅(局)和文化部各业务司局科技奖励办法可参照本办法自行制定,奖金由各自文化事业经费中列支。
第十一条 申报文化部科学技术进步奖的项目,内容要实事求是,不得弄虚作假或剽窃他人成果,否则将撤销奖励,追回原发奖金、奖励证书和奖状。
第十二条 本办法由文化部负责解释,自发布之日起施行。原颁发的《文化部科学技术进步奖励办法》(文厅字(87)第1538号)同时废止。

附:文化部科学技术进步奖励办法实施细则
第一条 为贯彻、执行《文化部科学技术进步奖励办法》(以下简称《办法》),特制定本实施细则。
第二条 《办法》第二条列举的科学技术进步奖奖励范围具体包括:
(一)《办法》第二条第一款所称新的科学技术成果指的是经过技术鉴定的属于应用技术方面的五新(新技术、新产品、新工艺、新材料、新方法)成果以及经中国专利局批准并实施后,具有显著经济效益和社会效益的专利项目。
(二)《办法》第二条第二款所称自然科学理论研究成果指的是已在省级以上公开专业杂志发表半年,无异议并经过鉴定(含通讯鉴定)的自然科学理论研究成果。
(三)《办法》第二条第三款所称科技信息指的是文化科技信息研究项目;所称技术标准指的是已经正式颁布的技术标准项目;所称科技成果推广项目的完成单位限于文化系统。
(四)《办法》第二条第四款所称软科学研究成果指的是已经被实际采用并通过鉴定的软科学研究项目。
(五)《办法》第二条第五款指的是在引进、消化、吸收、应用国外先进文化科技成果中具有突破性内容做出创造性贡献的项目。
(六)《办法》第二条第六款所称科技管理奖的奖励对象是各省(自治区、直辖市)文化厅(局)、文化部各业务司局的科技主管机构和基层独立科技单位。
第三条 经过技术鉴定三个月以后的科技成果,方有资格申报文化部科学技术进步奖。
第四条 凡申报文化部科学技术进步奖项目的主要完成人员,一等奖不超过九人,二等奖不超过七人,三等奖不超过五人,四等奖不超过三人,科技管理奖、科技成果推广奖人员不限。
第五条 凡申报文化部科学技术进步奖必须按照“《文化部科学技术进步奖申报书》填写说明”认真填写《文化部科学技术进步奖申报书》,并备齐如下完整材料:
1、成果报告表;
2、技术鉴定证书;
3、研制报告;
4、测试报告;
5、使用报告。要求字体工整,字迹清晰,装订成册,一式五份(其中一份印章不得复印),报送评审办公室。
第六条 文化科技奖励分为部级和厅局级。厅局级评审应在文化部评审前进行;评审结果应报文化部备案。
第七条 由基层单位主持鉴定的项目,在申报部级奖励时必须出具经省(自治区、直辖市)文化厅局或科委、文化部业务司局批准授权(或委托)主持鉴定的《科学技术成果鉴定申请书》;研制人员出任本项目鉴定委员的鉴定无效。
第八条 乐器、舞台等科技成果的技术检测原则上应由法定专业检测机构按部颁检测标准检测。申报部级一、二等奖的项目必须由法定专业检测机构检测。
第九条 申报部级奖励的艺术医学成果,技术项目必须提供30例以上由省级医院出具的临床病例证明;药物项目必须提供300例以上临床使用证明。
第十条 负责申报文化部科学技术进步奖的各省、自治区、直辖市文化厅(局)和文化部各业务司局,统称为项目的申报部门。申报部门负责申报项目的审查、评定和申报,并负责协助评审办公室处理申报项目的争议问题。
第十一条 文化部科学技术进步奖评审委员会由文化部聘请的有关专家组成,每届任期三年。评委会设主任委员一人,副主任委员若干人,秘书长一人,委员若干人。评审办公室设在文化部科技主管部门。
目前评审组分别为:
1、舞台科技评审组;
2、乐器科技评审组;
3、艺术医学科技评审组;
4、美术科技评审组;
5、图书馆科技评审组;
6、科技管理评审组。
各评审组设正、副组长各一名,参加评审委员会的工作。
第十二条 评审项目采取主审员审查办法,每个项目确定三名主审员负责主审。主审员在收到主审项目材料后,应在评审会前认真审查,写出评审意见,并负责在评审会审议时介绍该项目情况(包括关键技术、创造点、技术难度、技术水平等),提出建议奖励等级;对不能主审的项目
应及时向评审办公室提出,由评审办公室处理。
第十三条 评委在评定项目奖励等级时,采取无记名投票方式,票数超过应到评委半数,评审结果方为有效。
第十四条 凡作为报奖项目主要完成人的评委,审议该项目时,应回避;投票不计入应到评委人数。
第十五条 评委因故不能参加会议,应提前向评审办公室报告,提交负责主审项目的审查意见表,委托相应水平的同志参加,但须经评审办公室批准。若评委本人连续两次不参加评审会,则视为自动退出评委会。
第十六条 接受委托代评委参加评审会的同志具有评委身分,并负责如实转达原评委对主审项目的审查意见。针对申报项目内容而另行邀请的专家为特邀评委,特邀评委无投票权。
第十七条 参加乐器科技评审的项目,均要求其主要研制人员自带乐器到现场答辩,因故不能到场者视为自动弃权。申报科技管理奖和科技成果推广奖的单位需选派一人参加现场答辩。参加其他专业评审的项目,可根据需要向评委会提供形象资料或实物,除特殊情况外,一般不要求研
制人员赴现场答辩。
第十八条 对获奖项目的研究单位(含协作单位)授予奖状。对每位主要研究人员授予奖励证书。奖金按贡献大小合理分配,不得搞平均主义,所在单位不得截留,主要研究人员所得奖金原则上不得少于奖金总额的70%。奖金不计入单位奖金总额,不征收奖金税。
第十九条 获奖项目的奖金不得重复发放。如获奖项目已经某一级奖励获得了奖金,又经上一级评委会评定提高了奖励等级,对项目完成人只补发高于原奖金的差额部分,其余部分可作为原授奖单位的奖励基金,但此款不得挪作他用。
第二十条 对获奖项目有异议,应在公布之日起两人月内提出,逾期则不再受理。提出异议必须采取书面形式,并指出项目名称、获奖等级、主要完成单位和主要完成人,写清自己的真实姓名、工作单位、联系地址等,否则不予受理(如须保密,请注明)。对有异议的项目,在收到异
议信后两个月内由评审办公室会同该项目申报部门协商处理。如异议解决不了,该项目暂不发奖。
第二十一条 凡申报文化部科学技术进步奖的项目每项需向评委会交纳评审费人民币壹佰元。
第二十二条 本细则由文化部负责解释,于发布之日起生效。原颁发的《文化部科学技术进步奖励办法实施细则》等(文厅字〔87〕第1538号)同时废止。



1993年8月25日

中国银行业监督管理委员会关于印发农村合作金融机构社团贷款指引的通知

中国银行业监督管理委员会


中国银行业监督管理委员会关于印发农村合作金融机构社团贷款指引的通知


各银监局:


现将《农村合作金融机构社团贷款指引》印发给你们,请组织辖内农村合作金融机构认真学习和落实,并督促农村信用社省(区、市)联合社、北京农村商业银行、上海农村商业银行、天津农村合作银行制定实施细则。执行中遇到问题,请及时报告银监会。


请将本通知转发至辖内农村信用社、农村合作银行、农村商业银行。





二○○六年五月二十九日




农村合作金融机构社团贷款指引


第一章 总则


第一条 为了更好满足农村企业客户的有效贷款需求,规范农村合作金融机构社团贷款行为,根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国银行业监督管理法》及《贷款通则》等有关法律法规,制定本指引。


第二条 本指引所称的社团贷款,是指由两家及两家以上具有法人资格、经营贷款业务的农村合作金融机构,采用同一贷款合同,共同向同一借款人发放的贷款。


第三条 农村合作金融机构办理社团贷款业务应遵循“自愿协商、权责明晰、讲求效益、利益共享、风险共担”的原则。


第四条 农村信用社省(自治区、直辖市)联合社(以下简称省级联社)负责指导、监督、协调辖内农村合作金融机构开展社团贷款。


第五条 农村合作金融机构社团贷款业务接受银行业监管机构的监管。


第六条 任何单位和个人不得干预社团贷款业务的经营自主权。


第二章 贷款对象、用途和期限


第七条 社团贷款的借款人应具备以下条件:


(一)在参加社团贷款成员社开立基本结算账户;


(二)还款记录良好,近三年内没有发生拖欠贷款本息的情况;


(三)符合国家产业政策要求,与农业产业化经营和农村经济结构调整相关的企业;


(四)符合法律法规对借款人规定的其他条件。


第八条 社团贷款投向应根据国家产业政策、地方发展规划、各社经营管理能力确定,主要用于以下方面:


(一)企业流动资金贷款;


(二)企业购置固定资产、技术更新改造、设备租赁等中期贷款;


(三)现金流量充足、能够按期还本付息的农业和农村基础设施项目。


第九条 社团贷款最长期限原则上不超过五年。


社团贷款可以展期一次。如贷款期限不超过一年,展期期限不得超过原贷款期限;如贷款期限超过一年,展期期限不得超过原贷款期限的一半。


第三章 社团贷款筹备组织


第十条 社团贷款实行“谁营销、谁牵头、谁评审”的运行模式。


第十一条 社团贷款前期的筹组由牵头社负责:


(一)接受借款申请书,商谈贷款条件、社团贷款总额、贷款种类和日常监督管理责任;


(二)向有关社发出社团贷款邀请函及借款申请书(副本)和有关材料,规定反馈期限,并集中其反馈意见;


(三)负责社团合作协议的协商、起草等工作;


(四)组织召开会议,签订社团合作协议。


第十二条 农村合作金融机构接到客户的大额贷款申请后,在贷前调查基础上,认真分析贷款申请人的财务状况、偿债能力、贷款申请人拟投资项目的市场前景、预期效益、贷款收益与风险等情况。


第十三条 借款人应提供经过注册会计或审计中介机构认证的与贷款有关的信息。


第十四条 经过贷前调查,受理贷款申请的农村合作金融机构认为需通过社团贷款方式发放贷款的,经与贷款申请人协商后,向其提交附有贷款条件清单的贷款安排建议书。


贷款条件清单中应列明社团贷款的基本条款,主要包括贷款用途、金额、币种、期限、利率、还款方式、贷款担保等内容。


第十五条 贷款安排建议书经贷款申请人签字、盖章后,表明贷款申请人正式委托受理贷款申请的农村合作金融机构作为牵头社,为其组织社团贷款,并接受贷款条件清单中载明的各项贷款条件。


第十六条 获得贷款申请人的正式委托后,牵头社向其认为有联合承贷意愿的参与社发出社团贷款邀请函,并附上根据贷款申请人提供的资料编制的信息备忘录、贷款条件清单、贷款调查和审查意见。


第十七条 有参加社团贷款意向的农村合作金融机构和牵头社应召开会议,在协商议定的基础上,签订合作协议(以下简称协议)。协议主要包括以下条款:


(一)签订协议各社的基本情况;


(二)对借款人的贷款总额及各成员社承诺的贷款额;


(三)牵头社、代理社及各成员社的权利与义务;


(四)各成员社与代理社之间的资金划拨方式和时限;


(五)贷款费用支出和利息收入的分配;


(六)贷款损失的承担比例;


(七)确定贷款持续分类与分类后的日常监督管理责任;


(八)社团会议的召集方式、议事规则、决策程序、解决争议方式、违反协议的处罚办法;


(九)各社认为其他应该约定的条款。


第十八条 社团贷款所发生的各类费用支出,由各成员社按承担贷款的比例分担,或由各成员社商定。各成员社应向牵头社支付前期社团筹组的费用,向代理社支付后期贷款管理的代理费用。


第十九条 协议签订后社团即告成立。签订协议的社均为社团的成员社。全体成员社参加讨论、议定有关社团贷款问题的会议为社团会议。


第二十条 代理社是社团贷款的管理人,由牵头社或借款人开立基本结算账户的社担任,全面负责社团贷款的贷后管理事务,具体履行下列基本职责:


(一)严格执行协议,保障社团利益,公平地对待社团各参与社,不得利用代理社的地位损害其他成员社的合法权益;


(二)开立专门账户管理社团贷款资金,统一为借款人划拨贷款资金;


(三)建立社团贷款台账,对贷款本息的发放及收回进行逐笔登记,完善社团贷款档案;


(四)向借款人派驻专门信贷人员,统一负责贷后管理,对社团贷款使用情况进行检查和监督,落实各项措施,核实借款人财务状况、还款能力、还款意愿等有关事项,定期收集并及时、全面、真实地向成员社通报社团贷款的使用和管理情况,接受各成员社的咨询与核查;


(五)计算、划收贷款利息和费用,回收贷款本金,并按协议约定划转到各成员社指定账户;


(六)对贷款可能出现的风险,及时向成员社进行通报,必要时,提议召开社团会议共同提出解决措施;


(七)根据社团会议决定,管理、清收或处置所形成的不良贷款,积极协助成员社采取保全措施,督促借款人偿还贷款本息;


(八)办理成员社委托办理的有关社团贷款的其他事项。


第二十一条 组成社团的各成员社均为平等民事主体,任何成员社均有权提议召开社团会议。社团会议对贷款管理的重大事项进行协商,主要包括:


(一)定期或不定期对代理社进行尽职评估;


(二)社团贷款合同重要条款的变更;


(三)借款人、担保人或社团成员社出现的重大违约事件;


(四)不良社团贷款的管理和处置方案。


第二十二条 牵头社和代理社在开展社团贷款业务时,不得损害成员社的合法权益。


对于牵头社和代理社的不尽职行为给成员社带来损失的,应依据各自的过错和损失程度,向成员社承担相应的赔偿责任。


第四章 社团贷款管理


第二十三条 社团成立后,牵头社应当尽快与贷款申请人在贷款条件清单的基础上协商议定社团贷款合同的具体条款。贷款条件清单上列明的条款未经贷款申请人和所有成员社一致同意,不得修改。


第二十四条 社团贷款合同主要包括以下内容:


(一)借贷当事人;


(二)贷款安排:贷款金额、贷款社及其承担的贷款金额、贷款用途、贷款期限等;


(三)提款:提款期、首次提款前提条件、后续提款前提条件、对提款的有关要求、所提款项入账时间等;


(四)担保:担保方式、担保人等;


(五)还款:还款计划、所还款项到账时间、提前还款条件、展期条件等;


(六)利息:利率、计息方式、利息划付方式等;


(七)违约责任及承担方式。


第二十五条 社团贷款利率应综合考虑借款人的财务和信用状况、用款项目的效益和风险状况、货币市场的供求与市场利率状况、竞争状况、筹组和代理费用等因素确定,按中国人民银行的有关规定计息。


第二十六条 社团贷款借款人应当提供有效担保。


第二十七条 社团的各成员社应共同与借款人、担保人签订社团贷款合同。


社团贷款合同是借贷双方依法签订的单一贷款合同。社团贷款各有关当事人分别在贷款合同上签字、加盖单位印章后,社团贷款合同成立。


第二十八条 社团贷款发放时,各成员社应按协议规定,将款项划至代理社指定的专用账户。代理社按合同约定,统一办理贷款资金划付借款人账户的相关业务。


第二十九条 代理社有权要求借款人向其提供用于评估、审查贷款所需的有关材料。


除牵头社和代理社外,其他成员社应主要以牵头社或代理社提供的借款人资料为依据对社团贷款进行独立评价,除非授权一般不直接向借款人索取资料或进行实地调查。


第三十条 借款人应按照借款合同的约定,保证贷款用途,及时向代理社划转贷款本息,定期如实向代理社提供用于评估、审查项目所需要的有关材料,报送资产负债表、利润表和现金流量表,通报项目建设进度等情况。


第三十一条 借款人应直接向代理社归还贷款本息。代理社收到借款人归还的各期贷款本息后,应严格执行协议约定,在规定时限内,按照各成员社承担的贷款比例同时将资金划付各成员社账户。


代理社不得擅自截留或挪用借款人归还的社团贷款资金。


第三十二条 借款人出现违约行为,代理社应迅速提议召开社团会议,议定对借款人的处理意见,对其采取停止贷款、提前收回贷款、实行联合制裁、向人民法院提起诉讼等措施。


第三十三条 社团贷款的风险分类档次由代理社统一确定并告知各成员社。各成员社按贷款比例统计反映贷款风险形态,自行提取贷款损失准备。


第三十四条 当代理社未按协议严格履行职责、损害了社团其他成员社的合法权益时,其他成员社应提议及时召开社团会议,督促代理社立即停止不当行为,并按照合作协议进行处理。


代理社拒不执行社团会议达成的整改意见,其他成员社可以请求省级联社处理或进行法律诉讼。


第五章 不良社团贷款的处置


第三十五条 社团贷款划为不良贷款,或目前虽被划为关注类,但如不及时采取措施极有可能影响贷款本息偿还时,代理社应迅速组织召开社团会议。社团会议确定管理和处置不良贷款方案,并委托代理社实施。


第三十六条 社团各成员社的债权如到期无法得到借款人部分或全部清偿,应通过代理社向借款人、担保人进行追索,除非授权不得直接向借款人、担保人追索。


第三十七条 在借款合同规定的借款期内,借款人被宣布破产并被清算,各成员社按债权比例同等受偿。


第三十八条 当借款人逾期还款时,归还的款项不足以清偿所欠贷款的,各成员社按其在社团贷款中所占比例受偿。逾期部分的罚息由代理社按照人民银行有关规定统一向借款人计收,并按逾期贷款的额度在各成员社中分配。


第六章 风险管理


第三十九条 农村合作金融机构开展社团贷款业务,应针对信用风险、市场风险、流动性风险、操作风险、法律风险和信誉风险等各类风险,建立相应的风险管理体系和内部控制制度。


第四十条 成员社不应只依赖牵头社做出的信贷评估,还应自行对贷款申请人的信用状况及其可接受的风险程度进行独立评估。


第四十一条 牵头社应制定有相应的内部政策和程序,规定在社团贷款认购不足、贷款项目中止或提前还款等可能出现的各种情形时相应的处理措施;在社团贷款项目发起时,牵头社应与贷款申请人在签订的法律文件中做出相应的规定和安排。


第四十二条 成员社应制定有相应的社团贷款内部程序和管理制度,定期检查内部程序和管理制度的执行情况。


第四十三条 除代理社进行社团贷款的管理外,其他成员社也可依据实际情况,对每笔社团贷款进行定期的检查及监控,如发现贷款有异常情况,应及时通报代理社,要求其及时采取包括增加抵押品在内的等各项措施,防止贷款出现损失。


第七章 外部监督和管理


第四十四条 牵头社应在社团贷款合同生效后十日内,将合作协议和社团贷款合同同时报送省级联社备案,并抄送当地银监局。


第四十五条 社团贷款的会计数据由各成员社分别进行统计,但应加以说明。


第四十六条 代理社所在地的银行业监管部门负责对社团贷款的现场和非现场监管,并设立风险分析预警指标,定期向所在地银监局上报社团贷款情况。


第四十七条 各成员社在社团贷款中的出资额必须符合银监会对该社单户贷款监管的比例和限额规定。


第四十八条 不良社团贷款应及时向省级联社报告。


第四十九条 出现下列情形之一时,省级联社应派人对代理社进行尽职调查:


(一)代理社未按合作协议严格履行职责、损害了社团其他成员社的合法权益,且拒不执行社团会议达成的整改意见;


(二)社团贷款形成不良。


第五十条 省级联社应将尽职调查结论如实通知社团各成员社。如发现代理社未能勤勉尽责的,省级联社可区别不同情形,依法采取以下措施:


(一)责令改正;


(二)在全辖进行通报;


(三)对代理社直接负责的董事、高级管理人员和其他直接责任人员给予纪律处分。


第八章 附则


第五十一条 本指引所称农村合作金融机构指农村信用社、联社、农村合作银行、农村商业银行。本指引所称社是指组成社团的内部成员单位。


第五十二条 本指引中社团的成员社原则上在同一省(区、市),跨省(区、市)组成社团的成员社应经省级联社批准,报当地银监局备案。


第五十三条 各省级联社、农村商业银行、农村合作银行可根据本指引制定实施细则。


第五十四条 农村合作金融机构与其他银行业金融机构发放银团贷款,参照本指引办理。


第五十五条 本指引由中国银行业监督管理委员会负责解释与修订。


第五十六条 本指引自下发之日起执行


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